购物中心发展机会已下移 开发运营三大陷阱不容忽视

发布时间：2015-01-13

发展中的国民经济和城市化进程，给购物中心带了十分广阔的发展前景，这其中不乏机会，也不缺挑战，更有陷阱。因此，如何把握住其中的机会顺势发展，并且克服过程中的种种挑战，避开潜伏价值链全程的各种陷阱，成为商业地产企业脱颖而出的制胜关键。

购物中心的发展机会已经下移

一二线城市购物中心已经趋于饱和甚至过剩。据统计，2013年，全国新建购物中心面积接近2000万平方米，其中83.5%都在一二线城市，不少一二线城市购物中心人均面积超过2平方米。虽然在这些城市的某些板块还存在购物中心的空白点，但这样的空白点毕竟已经不多了。而三四线城市商业体量虽然较大，但更多是传统百货大楼、步行街、社区商业和专业市场，新建购物中心数量不多，很多三四线城市仍然缺少新型的、一站式的、体验型购物中心，三四线城市购物中心发展正当其时。

但购物中心正在面临巨大的挑战，主要来自三个方面。

首先是购物中心快速发展与恶性竞争的挑战。由于购物中心能够给地方带来就业、税收，改善城市商业环境和氛围，因此，地方政府引进一站式购物中心的动能很强，但是，政府商业网点规划缺失，导致商业地产格局出现了竞争越来越激烈、商圈越来越小的局面。往往地方政府在引进了一个拥有购物中心的城市综合体后，又会再引进第二个甚至第三个购物中心。一般一个购物中心年销售额至少8亿元，租金才可以覆盖投资成本利息并少量回收投资成本。按照8亿元的销售额和一般的客单价50元计算，每年需要客流量1600万人，日均客流量已至少要在4.4万人。如果按照一个购物中心可以覆盖五公里范围内20万人口的话，相当于每人每周要到购物中心来消费一次。而事实上，这是很难达到的。如果地方政府在引进两个购物中心，那就相当于商圈变小了，购物中心之间的激烈竞争就难以避免，结果必然是两败俱伤。

其次是不同城市级别购物中心的差异化挑战。一二线城市和三四线城市从城市规模、商圈大小、消费能力、客群性质等各方面均有不同，有什么样的购买力才会有什么样的商业档次，有什么样的生活习惯才会有什么样的商业业态。不是所有城市的购物中心都可以做莫纳画展的，也不是所有购物中心都可以做主题公园的。

一二线城市的消费观念超前，客群消费能力强，客群基数大，客户可以细分，只要抓住其中具有部分特质的主力客群，就可以满足购物中心日均客流量要求，进而达成销售额水平，保证开业率和租金坪效。

但三四线城市不同，城区总人口有限，商业分散，客群年龄差异大，消费习惯保守，一般购物中心更应当向全客群方向覆盖，才能保证购物中心的日均客流量和销售额，进而保证购物中心的正常运营。

第三是电商对购物中心的冲击与挑战。电商的迅速崛起，顺应了现代人快节奏、高效率的潮流，满足了很多人足不出户便可购物的“懒人经济”需求，更降低了中间环节的费用，把商业租金变成给予客户的优惠。目前不只是年轻人，也有很多的年过半百的人也在使用电商，他们不用再去超市，甚至可以通过电商为父母买大米、打酱油，传统百货和超市里的业态在购物中心的生存环境将越来越差。

而电商对商业地产造成的深远影响还不止于此，让更多的人认识到了移动互联网思维和移动互联网带来的变化，虽然移动互联网只是现代人手脚眼耳的延伸，但移动互联网有颠覆一切的可能，甚至可能改变目前购物中心建筑形态甚至盈利模式。

虽然电商不可能取代实体商业，我们无需对电商感到恐惧。但如何把移动互联网运用到购物中心中来，嫁接电商，则是一个巨大的挑战。

购物中心开发和运营的三大陷阱

当然，在瞄准发展机遇，把握商机的同时，购物中心开发和运营中存在的陷阱也不容忽视。

首先是商业思维陷阱。经常有人讲：是做商业地产还是做地产商业？其本质是一种思维之争。国内大多数商业地产开发商都是从住宅开发转到商业开发上来的。住宅开发模式是现金流加利润，只有住宅卖掉了，才有现金流，才可以滚动开发，住宅价格卖的高或者成本低才会有利润。做商业地产的时候往往也是从开发角度考虑现金流能否覆盖商业？成本如何可以更低？但一个购物中心的开发投入在三线城市大致为8亿元，而购物中心四十年的运营收入将达到四十亿元左右。因此，做商业地产的人是从商业运营出发，以终为始，只有商业项目建设不落伍、招商运营做到位，人流滚滚，租金收益才有保障，前期的投入才可以回收。

其次是商业模式陷阱。目前国内购物中心的商业模式主要有两种，一种是以万达、新城控股为标志的现金流滚资产模式。这种模式下必须通过综合体开发，用可销售商业的利润去弥补持有商业物业的投资成本。这就意味着企业的住宅和商业专业开发能力都要很强大，同时，在企业内部必须有一套严格的土地拓展评估机制，以保证开发地块能够符合商业综合体的规划布局和商业模型。

另一种是以香港企业为主流的信托基金模式。这些企业海外融资能力很强，融资成本很低，财务负担不重，可以自持纯商业的购物中心和办公楼，通过长期运营来获得投资回报。但这些企业往往选择的是在一二线城市，商业培育期会相对比较短，城市布局比较局限。

第三是商业人才陷阱。近几年，随着住宅市场受到政策调控，各路房企纷纷转战商业地产，甚至连不懂商业地产的企业也转行做商业地产，整个社会商业体量的急剧扩容，当越来越多的资金和土地涌入商业地产领域时，人才已经成为困扰商业地产发展的主要因素。商业地产的急速发展，土地拓展、开发建设、规划设计、招商运营、物业管理等各个方面都需要专业的人才，但遗憾的是目前这些方面都非常缺人。商业地产的人才质量良莠不齐、鱼龙混杂，由于人才流动性加快，人才质量反而相对降低。一个项目的周期和一个人才成长周期还没有完成，就进入另一个阶段和另一个企业。

尽管如此，购物中心在现阶段依然是一个发展前景广阔、发展速度加快、发展水平不断提升的行业，抓住机会、迎接挑战、规避陷阱是所有企业必须面对的，并在激烈竞争中找到属于自己的一方天地。

（来源：搜房网）